감정평가란? 감정평가의 개념과 감정평가시 원칙

1. 들어가며

감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 의미합니다. 이는 일련의 가격질서 속에서 대상물건이 점하는 적절한 위치를 지적하는 작업이라 말할 수 있습니다. 이하에서는 감정평가의 개념과 감정평가의 원칙에 대해서 설명해 보겠습니다.

2. 감정평가의 개념

(1) 일원설

감정평가는 일원설, 이원설, 삼원설의 견해가 있습니다. 그중 일원설이란 감정평가에서 감정과 평가를 구분하지 않고 하나의 개념으로 이해하는 견해입니다. 평가를 위해서는 감정이 선행되어야 하기 때문이죠. 또한 감정평과 관계법에서도 감정과 평가를 별도로 구분하여 사용하지 않기 때문에 이러한 견해를 주장합니다.

(2) 이원설

이원설이란 감정과 평가를 구분하여 이해해야 한다는 주장입니다. 감정은 사실의 진위 등을 파악하는 것이고, 평가는 가치 추산 행위로 보는 것입니다. 현실 실무에서는 평가 까지 이르지 않고 감정에서 그치는 경우가 있으므로 이러한 견해를 뒷받침하고 있습니다.

(3) 삼원설

삼원설이란 감정과 평가에 evaluation을 추가한 시각을 의미합니다. 미국 ai에서는 시장성 분석, 타당성 평가 등을 evaluation으로 보고있습니다. 이는 다양한 활동에서 감정평가가 기본적이고 중요한 위치를 차지하는 것에 근거합니다. 삼원설은 감정평가가 여러 분야에서 다양하게 사용되는 현실을 반영하는 것으로서 감정평가의 가능성을 폭넓게 담을 수 있는 개념입니다.

3. 감정평가의 원칙

(1) 시장가치 기준 원칙

감정평가에 관한 규칙 제 5조에서는 감정평가시 시장가치를 기준으로 해야 한다고 규정하고 있습니다. 시장가치란 '통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 뒤, 대상물건에 정통한 당사자들 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 의미합니다. 시장가치는 이후에 다른 포스팅에서 자세히 다루어 보겠습니다.

(2) 현황 기준 원칙

감정평가에 관한 규칙 제 6조에서는 감정평가시 기준시점의 이용 상황, 공법상 제한을 기준으로 평가해야 한다고 규정하고 있습니다.

(3) 개별물건 기준 원칙

감정평가에 관한 규칙 제7조에서는 개별 물건을 기준하여 감정평가해야 한다고 규정하고 있습니다. 즉 특별한 이유 없이 일괄로 평가해서는 안된다는 것입니다.

(4) 가격조사완료일 기준 원칙

감정평가에 관한 규칙 제9조 제2항에서는 가격조사 완료일을 기준시점으로 한다고 규정하고 있습니다. 이는 조사기간이 길어질 경우 평가액이 결정되는 시기와 시적 차이를 줄이는 기능을 합니다.

(5) 그 외의 원칙

그 외에도 감정평가에 관한 규칙 제 10조의 실지조사의 원칙, 제12조의 주방식 기준의 원칙 등이 있습니다. 감정평가에 관한 규칙은 네이버나 다음 같은 곳에서 국가법령정보센터라고 치시고, 거기에 들어가서 "감정평가에 관한 규칙"이라고 검색하시면 살펴보실 수 있습니다.

4. 마치며

감정평가의 개념과 원칙은 계속해서 보완 발전되오고 있습니다. 현실을 담을 수 있는 개념과 원칙을 세우는 것은 감정평가의 본질을 정립하는 것이므로 중요한 것이라 생각됩니다.