감정평가의 절차

1. 들어가며

감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 의미합니다. 이는 일련의 가격질서 속에서 대상물건이 점하고 있는 적절한 위치를 지적하는 작업이죠. 이하에서는 이러한 감정평가의 절차에 대해서 알아보겠습니다.

2. 감정평가 절차의 의의 및 필요성

감정평가의 절차란 감정평가 시 수행하게 되는 일련의 단계를 의미합니다. 이는 '감정평가에 관한 규칙' 제8조에서 규정하고 있습니다. 감정평가 절차는 감정평가의 가이드라인을 제시하며, 감정평가를 체계화시켜서 궁극적으로 감정평가의 신뢰성을 향상하는 역할을 합니다.

3. 감정평가 절차의 내용

(1) 기본적 사항의 확정

기본적 사항의 확정 단계에서는 감정평가의 기초가 되는 기준시점, 평가목적, 대상물건 등을 확정하게 됩니다. 이 경우 대상물건을 구체적, 최종적으로 확정하는 것이 아니라 그 존재를 관념적으로 인식하는 것입니다. 즉 "이러이러한 특성과 외형 등을 가진 물건을 평가하겠다" 하는 단계가 아니라 "내가 평가할 대상이 대강 이러한 것이구나"라고 이해하는 단계입니다.

(2) 처리계획의 수립

처리계획의 수립이란 대상물건의 성질, 평가의 목적, 기준지점 등을 고려하여 감정평가 계획을 수립하는 것을 의미합니다. 이는 합리적이고 능률적인 평가를 위해 필요하게 됩니다.

(3) 대상물건의 확인

대상물건의 확인 단계에서는 대상물건의 물적, 법적사항을 확인합니다. 이는 감정평가에 관한 규칙 제10조에 따라 실지조사를 실시해야 하나 물리적으로 불가능하거나 대상의 특성상 필요 없는 경우, 실지조사 없이도 충분히 신뢰할 수 있는 자료를 얻을 수 있는 경우 실지조사를 생략할 수 있습니다.

(4) 자료의 수집 및 정리

자료의 수집 및 정리 단계에서는 감정평가를 위해 필요한 자료들을 수립, 정리하는 것으로서 자료는 물적, 법적 사항을 확인하는 확인자료, 가치형성요인의 근거가 되는 요인 자료, 감정평가 시 이용되는 사례자료로 구분할 수 있습니다.

(5) 자료의 검토 및 가치형성요인의 분석

자료의 검토 및 가치형성요인의 분석 단계에서는 수집한 자료의 신뢰성 있는 자료를 충분히 확보하였는지를 검토하고 부동산의 경제적 가치에 영향을 미치는 자연적, 사화적, 경제적, 행정적 요인을 분석하게 됩니다.

(6) 감정평가방법의 선정 및 적용

감정평가방법의 선정, 적용 단계에서는 대상물건의 성격, 수집된 자료의 양과 질, 각 평가방법의 특징 등을 종합적으로 고려하여 평가방법을 선정하고 적용하게 됩니다.

(7) 감정평가액의 결정 및 표시

마지막으로 감정평가액의 결정및 표시 단계에서는 주된 감정평가 방법을 적용하되 합리성을 검토해서 감정평가액을 결정하며, 합리성이 인정되지 않는 경우 시산가액을 조정하게 됩니다. 이렇게 결정된 평가액을 표시하고, 그 밖에 필요한 사항을 표시하여 감정평가를 끝마치게 됩니다.