표준지공시지가 산정기준

1. 들어가며

우리나라는 부동산 가격을 공시하는 제도를 가지고 있습니다. 건물의 가격을 공시하기도 하고, 토지의 가격을 공시하기도 하죠. 그중 토지의 가격을 공시하는 제도에는 표준지 공시지가와 개별공시지가가 있습니다. 우리가 흔히 공시지가라고 부르는 개별공시지가입니다. 이러한 개별공시지가는 대표성을 지닌 몇 개의 표준지를 우선 정하고, 그 가격을 구한 다음 표준지와 개별 필지를 비교해서 구하게 됩니다. 즉 표준지 선정 및 조사, 평가 후에 이 표준지와 개별지를 비교하여 개별공시지가를 구하는 것이죠. 이하에서는 표준지 공시지가를 구할 때의 기준을 설명드리겠습니다.

 

2. 표준지 공시지가의 의의

표준지 공시지가란 국토교통부장관이 조사 평가해서 공시하는 표준지의 단위면적당 가격을 의미합니다. 이는 감정평가사에게 의뢰해서 평가하게 됩니다. 이렇게 구한 표준지 공시지가는 개별공시지가를 구하는 것에도 쓰이고, 공익사업에서 수용하는 경우(땅을 뺏고 보상하는 것) 보상액을 결정하는데도 쓰이고, 정비사업에서 관리처분계획을 하는 경우(뺏고 새로운 부동산을 주는 것) 종전자산 가액을 산정하기 위해(빼앗긴 부동산의 가격) 이용되기도 합니다. 이렇게 중요한 표준지 공시지가를 산정하기 위해서는 그 기준이 있습니다.

 

3. 표준지 공시지가의 기준

(1) 적정가격 기준

표준지 공시지가 조사 평가기준 제 15조에서는 적정 가격을 기준으로 평가해야 한다고 규정하고 있습니다.  이는 "통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격"입니다. 이 부분에 대해 학문적인 논의는 많으나 일반인 수준에서는 그다지 중요하지 않은 개념입니다.

(2) 실제용도 기준

표준지 공시지가 조사 평가기준 제16조에서는 지목에도 불구하고 실제 용도를 기준으로 평가해야 한다고 규정하고 있습니다. 즉 지목과 다른 실제 용도를 기준으로 합니다. 단 불법적이 경우에는 인정되지 않습니다.

(3) 나지상정 기준

표준지 공시지가 조사 평가기준 제17조에서는 나지상정을 기준으로 평가해야 한다고 규정하고 있습니다. 즉 건물이 있는 것을 고려하지 않습니다.

(4) 공법상 제한 기준

표준지 공시지가 제 18조에서는 공법상 제한이 있는 경우 이를 반영하여 평가해야 한다고 규정하고 있습니다. 즉 도시계획시설 부지 같은 제한이 있는 경우 이를 반영하여 평가하게 됩니다.

(5) 개발이익 반영 기준

표준지 공시지가 제 19조에서는 개발이익이 있는 경우 개발이익을 반영해서 평가해야 한다고 규정하고 있습니다. 즉 단순히 소문만이 아니라 현실화, 구체화된 개발이익은 반영해서 평가하게 됩니다.

(6) 일단지 평가 시

표준지 공시지가 제20조에서는 일단지 토지 중 대표성 있는 1필지가 표준지로 선정된 경우 일단지를 1필지의 토지로 보고 평가하도록 규정하고 있습니다.

 

4. 마치며

이상 표준지 공시지가 산정 시 그 기준에 대해 알아보았습니다. 본인의 토지가 표준지로 선정된 경우 이런 기준에 따라 평가되는 것이니 이의신청 시 이러한 규정들을 근거로 하여 이의신청도 할 수 있을 것입니다. 또한 개별공시지가도 결국 이것을 기준으로 평가되는 것이니 이를 유추적용 할 수 있습니다.