부동산 공시지가 상승과 하락에 대해서(표준지 공시지가, 개별공시지가)

1. 들어가며

부동산 공시지가에 대해서 많이 들어보셨을 겁니다. 우리나라는 토지와 건물에 대해서 1년에 한 번씩 공시지가를 발표하고 있습니다. 뉴스에는 공시지가가 너무 높다, 낮다에 대한 이야기가 나오고, 재개발, 재건축과 같은 정비사업부터 다른 공공사업에서 토지를 수용 시(뺏어가고 보상을 해주는 것) 공시지가로 보상해주기 때문에 이에 대한 관심이 많습니다. 이하에서는 공시지가 상승과 하락이 무슨 의미를 가지느냐에 대해서 알아보겠습니다.

 

2. 부동산 공시지가의 개념

우리나라는 공시가격제도를 운영하고 있습니다. 공시가격제도는 토지와 건물에 관한 것인데, 그중 공시지가는 '땅 지'자를 써서 토지 공시지가를 의미합니다. 이러한 공시지가는 국가가 부동산과 관련된 정책을 만들고, 평가할 때 유용하게 이용되고 있습니다. 물론 민간에서도 지가정보로서 유용하게 기능되고 있죠.

 

3. 부동산 공시지가의 분류

토지 공시지가는 다시 표준지 공시지가와 개별공시지가로 나눕니다. 표준지 공시지가는 한마디로 개별공시지가를 구하가 위해 기준이 되는 토지의 공시가격을 의미합니다. 예를 들면 100개의 토지 가격을 구하기 위해 제일 일반적이고 대표성 있는 1개의 표준지를 정하고, 이를 기준으로 보정을 하여 다른 99개의 가격을 정하는 것이죠. 어차피 표준지로 결정된 그 토지는 개별공시지가 가격을 따로 구하지 않고 그 표준지 공시지가 가격을 그대로 개별공시지가로 발표하게 됩니다.

 

4. 공시지가의 상승과 하락

일반적으로 공시지가는 시가의 70% 정도라고 인식되고 있습니다. 다만 최근에는 '공시가격 현실화'(공시가격을 실제 시가 수준으로 올려야 한다는 주장) 기조로 인하여 공시가격이 이전보다 상승하고 있는 상태입니다. 그러나 가끔 공시가격이 너무 올랐다고 불평하거나 뉴스에 나오는 경우도 종종 볼 수 있습니다. 왜 사람들이 공시가격 상승과 하락에 예민하게 반응할까요?

(1) 공시지가의 상승

공시지가의 상승은 기본적으로 '시가와의 괴리'때문에 이루어집니다. 부동산에 대한 세금은 공시지가를 기준으로 매기기 때문에 공시지가의 상승은 그대로 세금의 상승으로 이어집니다. 이 때문에 부동산 세금에 민감한 분들은 공시지가 상승을 달가워하지 않죠. 즉, 공시지가가 상승되어야 한다, 현실화되어야 한다고 주장하는 분들은 부동산 세금을 현실적으로 거래되는 시가를 기준으로 해야 하니까 시가만큼 공시지가가 상승되어야 한다는 논리입니다.

다른 의미로 공시지가 상승을 주장하시는 분들도 있습니다. 이것은 개인적 이익을 위한 것인데, 공공사업의 경우 토지를 수용당하게 되면 공시지가를 기준으로 보상을 해주게 됩니다. 이 경우 공시지가가 올라야 보상액이 더 많아지기 때문에 공시지가가 상승되는 것을 바라는 사람도 있습니다.

(2) 공시지가의 하락

공시지가의 하락은 반대로 세금에 대한 저항 때문입니다. 현재는 공시지가가 상승해야 한다는 기조이기 때문에 공시지가 하락을 공시지가 상승 반대로 생각하고 설명하겠습니다. 공시지가란 원칙적으로 시가와는 관련이 없어야 합니다. 이게 무슨 소리냐 하면 시가란 게 본디 부동산에 대한 전문적 지식이 없는 당사자들이 10원이라 생각되면 10원에 거래되고, 20원이라 생각되면 20원에 거래되는 것이기 때문입니다. 옆집이 100원에 거래되었어도, 뒷집이 120원에 거래될 수 있는 것이 부동산 시장의 현실입니다. 따라서 공시지가란 '적정가격'을 구하는 것이기 때문에 시가와는 관계가 없어야 하므로 공시지가 상승, 즉 공시가격 현실화는 논리적으로 맞지 않는 주장이라 생각하는 견해가 있습니다. 실제로 판례도 개별공시지가와 시가와는 관계가 없다는 취지의 판결을 한 바 있습니다.

물론 공시지가 상승과 마찬가지로 다른 의미로 공시지가 상승을 달갑지 않게 보는 사람들도 있습니다. 바로 공공개발을 주도하는 시행사들같이 직접 개발을 하게 되는 개발주체는 부동산 공시지가 상승이 부담스러울 수밖에 없죠. 

 

5. 마치며

그렇다면 공시지가 상승을 유도하는 정책은 잘못된 것이냐?라고 물을 수도 있습니다. 판례의 태도를 볼 때 공기사격과 시가는 관련이 없기 때문입니다. 결론적으로 말하면 아닙니다. 공시가격의 성격은 법적으로 규정된 바는 없으나 정책 가격으로 인식되고 있습니다. 즉 정책상 낮출 수도 있고 높일 수도 있는 가격이라는 것입니다. 물론 공시가격을 구하는데 '적정가격'을 구해야 한다고 규정되어 있고 적정가격이란 '통상적인 시장에서 정상적인 거래가 있는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격'이나 불명확한 정의로 인하여 이를 명확히 규정하고 있지는 않은 상태입니다. 또한 기존의 판례는 시가와 관련이 없으니 시가대로 결정될 필요도 없을 뿐더러, 시가와 유사하게 결정하는 것도 가능하다는 역발상이 가능한 것입니다. 즉 공시가격은 국가정책에 따라 이래저래 상승할 수도 있고, 하락할 수도 있습니다.