개발제한구역 투자, 개발제한구역 찬성과 반대

개발제한구역이란 이전 포스팅에서 설명한 것과 같이 그린벨트로도 불리며, 자연을 보호하고 도시의 확장을 제한하기 위해 지정하는 용도구역 입니다. 가끔 토지에 대한 매매 홍보전화가 오고, 그것이 개발제한구역(그린벨트)인 경우가 있는데요. 이러한 경우 조심하셔야 합니다.

개발제한구역에서는 건축물의 신축, 증축, 용도변경 등을 마음대로 하기가 어렵습니다. 그래서 이런 땅은 다른 개발가능한 땅보다 낮은 가격으로 매매되며, 매매건수도 낮은 것이지요. 하지만 이런한 토지가 아에 매매되지 않는 것은 아닙니다. 

최근 아이유 부동산 투기 사건을 보면, 아이유는 개발제한구역의 토지와 건물을 구매하여 소유하고 있었습니다. 아이유는 아티스트로서 조용하고 한적한 공간이 필요했고 개발제한구역의 토지 건물을 실제 이용해 오다가 주변의 신도시와 gtx 개발 호재로 가격이 급격히 상승하게 되었습니다. 이 때문에 아이유는 부동산 투기를 한게 아니냐는 의혹을 사게 된 것이죠. 이 사건은 아이유의 해명과 그동안 아이유가 당해 건물을 이용해 온 정황 등이 알려지면서 희미해지게 되었습니다.

위와같은 사례로 볼 때 개발호재가 예상되면 개발제한구역에 투자를 해도 괜찮을까요? 개인적으로는 추천하지 않습니다. 아무리 주변에 개발 호재가 있어도, 개발제한구역에서는 개발을 하기 힘들기 때문에 현재 상태 이상의 무언가를 하기가 어려운게 현실입니다. 만약 개발제한구역이 아니라면 주변의 개발호재가 있는 경우, 이곳에 살고 싶어하는 실수요자, 이곳에서 시세차익을 노리는 투자자, 이곳에 아파트나 상가를 건축하고 싶어하는 개발업자들의 다양한 수요가 생기게 됩니다. 그러나 개발제한구역의 경우에는 이곳에서 살고 싶어하는 실수요자 말고는 다른 수요를 기대하기 어려운 것이 현실입니다. 주변의 개발호재가 있어도, 증축하거나 별도의 개발을 하기 어렵기 때문이죠. 

따라서 결론적으로 투자에 익숙하지 않으신 분들에게는 개발제한구역 투자를 권하지 않습니다. 매년 대통령이 바뀔때마다, 선거철마다 개발제한구역의 제한을 풀어야 한다는 이야기들이 들리는데, 개발제한구역에 대한 공공적 이익, 불이익을 차치하고더라도 이는 음습한 정치적 거래가 관련되어 있을 가능성이 많습니다. 개발제한구역을 가지고 있는 사람들에게는 실질적 이득이 하나도 없으면서 내가 서울을 이용할 때, 교통문제만 더 혼잡해 지기 때문입니다. 

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이전 포스팅에서 말씀드린 것과 같이 개발제한구역에 대한 보상문제, 지가상승, 위성도시의 문제가 있습니다. 이 때문에 개발제한구역을 지정하는 것이 무조건 좋은 것만은 아닙니다. 그러나 생각해보면 개발제한구역이 해제된다고 해서 지가문제가 많이 해결될까요? 위성도시의 기반시설 문제는 개발제한구역에서 없는 일일까요? 보상의 문제는 1971년부터 이어진 문제라서 너무 오래되었고, 이를 보상가능하게 하는 경우 대 국가적 혼란이 발생할 것입니다. 다른 녹지지역에서도 공장을 못 짓는 등의 이용이 제한하고 있는데 이를 보상대상으로 보고있지 않기 때문이죠.

지가문제에 대해 생각해보면, 이론적으로 지가상승 문제에 대한 해결책이 될 수 있습니다. 당연히 서울 주변에 공급할 땅이 많아지면 공급이 많아져서 지가문제가 완화되죠. 그러나 개발제한구역이 없는 일본의 경우 지가문제가 많이 해소되었을까요? 우리나라보다 지가가 더 비싼 곳이 일본입니다. 지가고 현상은 그냥 문명화된 도시의 고질적인 현상이라고 보는 것이 타당합니다. 그리고 위성도시가 개발제한구역 공급에 대한 대체재가 충분히 되기 때문에 이에 우려는 크게 신경쓰지 않아도 된다고 생각됩니다.

위성도시의 기반시설 문제도 개발제한구역을 개발했을 때 기반시설 문제와 크게 다르지 않습니다. 물론 더 먼 곳에 고속도로를 깔아야 하고 교통이 조금 더 복잡해지는 문제 등이 있으나, 이는 반대로 서울의 밀집현상이 다른 곳으로 이전되는 것이기 때문에, 개발제한구역 해제의 근거가 되기는 어렵다고 보입니다.

저는 이러한 입장을 가졌지만 개발제한구역에 대해 부정적인 입장을 가진 의견들도 많습니다. 이에 대한 부분을 개인적으로 한 번 생각해 보시는 것도 부동산활동에 큰 도움이 되실 것이라 생각됩니다.