개발제한구역(그린벨트)의 장점과 단점

1. 개요

그린벨트란 말을 들어보셨을 겁니다. 듣기만 해서는 자연을 보호하고 도시의 확장을 제한하는 구역이라고 생각되는데, 맞습니다. 그런 취지에서 지정해놓은 용도구역입니다. 개발제한구역에서는 많은 개발(건물을 건축하거나 증축 등을 하는 것)하는 것이 많이 제한되는데요. 이하에서는 이렇나 개발제한구역에 대해서 알아보고, 개발제한구역 내 건물에 대해 설명하겠습니다.

개발제한구역은 그린벨트로 불리기도 합니다. 같은 말 입니다. 1971년부터 도입되어 현재에도 진행되고 있는 제도로서,  현재는 서울의 친환경적 도시구조를 만드는데 기여한 제도입니다. 개발제한구역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제28조에서 국토교통부 장관이 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 지정한다고 규정하고 있습니다.

 

2. 단점

(1) 보상의 문제

문제는 개발제한구역이 지정되면 이 구역에서는 다른 곳에서 할 수 있는 개발이 현저히 제한되어서 소유권자들이 건물 등을 건축하지 못하는 피해를 입게 된다는 겁니다. 그러나 여기에 대한 보상은 거의 없는 수준입니다. 예를 들어 주거용지에 공장건물을 짓지 못하게 하는 제도를 시행하고 있으니까, 개발제한구역에 제한을 두는 것도 당연하다는 논리입니다. 매수청구와 같이 내 땅을 사주라고 요청할 수 있는 제도도 존재하지만 현실적으로 미미합니다.

(2) 지가상승의 문제

수요와 공급의 원리에 의해 수요가 계속되는데 공급이 제한받으면 당연히 가격은 천정부지로 오를 수밖에 없습니다. 개발제한구역은 도시의 확장을 방지하기 위한 것으로서 대부분 개발제한이 없으면 도시화가 될 토지입니다. 따라서 개발제한구역으로 인해 공급이 제한받는 셈이 되고, 이는 결과적으로 지가상승에 기여하게 됩니다.

(3) 위성도시의 문제

개발제한구역은 도심지 중심에 가까운 지역을 도시화하는 것을 어렵게 하여 그보다 먼 곳에 위성도시가 세워지게 합니다. 계속해서 이루어지고 있는 신도시 계획도 이러한 맥락에서 볼 수 있습니다. 개발제한구역에서의 개발이 안되니까 그보다 먼 곳이 도시화되는 것입니다. 이렇게 되면 그에 따른 고속도로, 기반시설, 교통 문제가 발생하게 됩니다. 개발제한구역이 도시가 되면 도심지와의 출퇴근 문제, 위성도시의 기반시설 부족 문제없었을 테니 말이죠.

 

3. 장점

(1)  친환경적 구조

서울은 도시와 자연환경이 밀접하여 세계적으로도 특색있고 친환경적인 도시로 꼽힙니다. 산과 언덕이 있는 데다가, 도심지에서 잠깐 벗어서 개발제한구역으로 들어가면 자연환경이 즐비하기 때문이죠. 이는 멀리 지방에 가지 않아도 자연환경을 즐길 수 있는 공간을 제공하기 때문에 업무환경뿐만 아니라 주거환경에도 적합한 구조를 제공합니다. 또한 요즘은 친환경적 경관 등이 주택 가치에 많은 영향을 미치기 때문에 이러한 친환경적 구조 자체가 주목을 받고 있기도 합니다.

(2) 인구 분산의 효과

개발제한구역은 도시가 팽창하는 것을 제한하여 서울의 대도시에 인구가 집중되는 것을 어느정도 방지해 줍니다. 인구가 너무 집중되면 주거문제, 교통문제, 범죄문제 등이 심각해지게 되고 이를 관리하기 상당히 어렵게 됩니다. 이를 분산시켜서 인구집중을 해결해 주죠. 서울은 대한민국에서 인구가 가장 집중되어있는 지역입니다. 개발제한구역은 이를 수도권으로 분산시키는 역할을 하고 있는 것이죠.

(3) 투기방지

현재 개발제한구역은 다양한 종류로 투자라는 이름의 투기가 성행하고 있습니다. 자신이 사용하지 않으면서 이를 투자의 목적으로 사용하고 있으니 투기이지요. 이러한 개발제한구역을 그대로 유지하는 것 자체가 하나의 투기방지가 될 수 있습니다.